Die Umsetzung des BGH Urteils 44/09
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Die Musterjahresabrechnung als PDF
Am 23.04.2010, 21.05.2010 und 12.11.2010 fanden Besprechungen vorgenannter Entscheidung mit dem Amtsgericht München, dem Landgericht München I, dem Anwaltsverein, der Anwaltskammer und der Hausbank München statt.
Sämtliche Vertreter waren sich dahingehend einig, dass die gemäß Einzelwirtschaftsplan geschuldeten Beitragsvorschüsse der einzelnen Wohnungseigentümer in einer Summe geschuldet werden. Die Beiträge sind daher auch nicht, wie vielfach gefordert, zwingend in Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage und Zahlungen auf Allgemeine Bewirtschaftungskosten aufzusplitten.
Der Verwalter kann eingehende Beträge mithin nicht nur frei verwenden, sondern auch frei verrechnen. Eine Tilgungsbestimmung durch Beschluss ist entgegen anderweitiger Stellungnahmen in der Literatur daher nicht veranlasst.
Das Landgericht München I geht davon aus, dass es zur Entstehung der Instandhaltungsrücklage entweder einer Umbuchung auf ein Rücklagenkonto bedarf, oder aber eines sonstigen Aktes des Verwalters. Besteht also kein gesondertes Rücklagenkonto, so müsste der Verwalter mittels Aktennotiz die Zweckbindung eingegangener Beträge konstituieren.
Bis vor kurzem führten Fehler in der Darstellung der Bestandskonten oder fehlende Angaben lediglich zu einem Ergänzungsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers.
Die Justiz hat aber darauf hingewiesen, dass nach mittlerweile herrschender Rechtsprechung in Mün-chen davon auszugehen ist, dass Fehler im Kontenabgleich oder fehlende Angaben zu Bestandskonten zur Unschlüssigkeit der Abrechnung und letztlich zur Aufhebung führen.
Insoweit besteht noch weiterer Diskussionsbedarf. Es ist aber anzuraten, hier besondere Sorgfalt wal-ten zu lassen.
Es besteht Einigkeit zwischen den Teilnehmern des Gesprächskreises, dass im Rahmen der Einnah-men-Ausgaben-Rechnung die Soll-Zahlung in die Abrechnung aufzunehmen ist.
Die Ist-Zuführung zur Rücklage muss in der Abrechnung ergebnismindernd dargestellt werden, dies als Verwendung eigener Mittel.
Liegt ein Zahlungsrückstand vor, so besteht Einigkeit, dass die Angabe des Gesamtrückstandes aus-reicht.
Es ist auch möglich (und im Sinne der Schuldnermotivation wohl auch sinnvoll), aber nicht zwingend notwendig, die Einzelrückstände einzelner Wohnungseigentümer auszuweisen.
Zinsen auf die Instandhaltungsrückstellung sind echte Einnahmen der Wohnungseigentümergemein-schaft, Kapitalertragssteuer und Solidaritätszuschlag sind echte Ausgaben.
Die Jahresabrechnung einer WEG besteht wohl aus drei Teilen:
1.) Die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung in bis dato gewohnter Form unter Berücksichtigung der Soll-Zuführung zur Instandhaltungsrücklage als Eigenmittelverwendung.
2.) Die Darstellung der tatsächlich vorhandenen Instandhaltungsrücklage.
3.) Die Darstellung der Sollrücklage.
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